GZDR-2012-01009

古政办发〔2012〕20 号

古丈县人民政府办公室

关于印发《古丈县存量房交易纳税评估工作实施方案》的通知

各乡镇人民政府，县直有关单位：

　　《古丈县存量房交易纳税评估工作实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　二○一二年七月二十五日

古丈县存量房交易纳税评估工作

实施 方 案

　　为深入推进房地产税收一体化管理，加强房地产交易环节税收征管，根据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和《湖南省财政厅湖南省地方税务局湖南省国土资源厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税〔2011〕58号）精神，结合我县实际，特制定本实施方案。

　　一、指导思想和目标任务

　　以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税理念，做到各项税收应收尽收。按照“总体设计，分步实施”的原则，实现三个目标：一是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格，从2012年10 月 1日起，在全县范围内实施存量房交易评估纳税;二是建立地税部门存量房信息库，实现税源信息动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平;三是逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员，为房地产税收改革提供理论和实践参考。

　　二、工作原则

　　（一）合法原则。存量房交易纳税评估工作要按照国家法律、法规及相关规定进行，评估所依据的数据和资料必须合法有效，评估采用的方法必须符合国家的有关规定。

　　（二）公平原则。存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果要客观公正。

　　（三）效率原则。存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。

　　（四）节约原则。存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。

　　三、工作内容及实施范围

　　存量房交易纳税评估工作是依照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，运用房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。利用评估软件评估计税价格，用评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，即纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收交易环节各项税收。

　　全县存量房交易纳税评估工作实施范围为古丈县城区、各建制镇所在地。

　　四、实施步骤

　　（一）前期准备阶段（7月中旬前完成）

　　1、成立组织机构。县人民政府成立古丈县存量房交易纳税评估工作领导小组，建立联席会议制度，召集有关成员单位就开展存量房评税工作进行安排部署，启动存量房交易纳税评估工作。

　　2、设立评估专家组。聘请财政、税务、房产、国土资源、住建、规划等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成评估专家组，负责工作技术指导和辅助争议裁定。

　　3、人员培训。组织相关人员赴吉首市进行学习。同时邀请相关部门的专家学者举办培训班，讲授房地产估价方法、工作经验和相关业务知识，组织干部进行存量房操作软件培训。促使基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

　　本阶段工作由地税、财政部门负责共同完成。

　　（二）建立评税系统阶段（8月中旬前完成）

　　1、确定评税标准及方法。在评估工作专家组的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行办法，采取向专业房地产估价机构或者房产局外包的形式，聘请专业房地产评估机构，认真开展辖区房地产市场以及影响房地产价格因素的情况调查。具体调查内容包括：辖区房地产市场的状况；房地产分布的特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准，组织相关成员单位审评通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每年修订一次，实行信息的动态管理。

　　2、实现评税软件系统本地化。按照我县确定的技术标准，以省地税局通用软件为基础，结合我县实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合我县市场价格，完善评税软件内容，优化软件操作功能。

　　3、采集相关数据并审核录入。一是采集数据。按照统一要求，根据房地产评估的要求，向国土资源、房产等相关部门和纳税人采集房地产信息，建立数据共享和交换的相关机制，采用服务外包的形式建立房地产数据信息库。数据信息库应适应今后房地产税制改革的需要。各成员单位分别按各自项目组织信息普查，获取评税所需基础指标数据，并及时将数据提供给地税部门。二是审核数据。对从国土资源、房产和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。三是录入数据。所采集的资料审核通过后，集中组织人员边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。

　　4、制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。制定古丈县存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法，建立争议处理机制。按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，首先由房地产评估机构作出评估结果，以此作为计税依据。如仍有争议的，则由相关专家组成的仲裁机构进行仲裁，以仲裁结果作为计税依据。

　　本阶段工作由财政、地税、住建、规划、国土资源、房产等部门负责共同完成。

　　（三）评税系统运行前测试阶段（8月底前完成）

　　通过试运行来检验评估结果准确性。一是选择能够对评估结果进行量化评价和分析的检测指标，确定评估结果与市场交易价格的偏离值，判断基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。二是采集房地产成交案例作为标准数据，检测评估结果的准确性。三是根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于评估结果的投诉量以及个案调整数量，确定评估模块的适用性。实施批量模拟评税，并与湖南地税数据大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行来检验评估结果的公平性、合理性、准确性和适用性。

　　本阶段工作由地税部门负责完成。

　　（四）全面实施评税阶段（9月底前完成）

　　1、制定好存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。运用评估软件，评估存量房交易技术价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，核定征收存量房交易环节各项税收。

　　该项工作由地税部门负责完成。

　　2、动态调整参数和日常维护。一是分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数。二是根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。三是要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

　　该项工作由地税部门组织实施。

　　五、工作保障

　　（一）加强组织领导。县人民政府成立由县委常委、常务副县长任组长，县政府办主任、县地税局局长任副组长，县财政局、县住建局、县国土资源局、县民政局、县房产局、县规划局等单位主要负责人为成员的县存量房交易税收征管工作领导小组。领导小组办公室设在县地税局，由县地税局分管副局长任办公室主任，负责日常工作和业务指导。成立由相关部门分管领导和聘请的相关专家学者、高等院校教授、资深房地产估价从业人员共同组成的专家评审小组，负责技术指导和辅助争议裁定。

　　（二）明确职责

　　财政部门：负责及时组织召开相关部门联席会议，通报工作进展情况，统筹协调相关重大事项；牵头做好向房地产估价机构服务外包的招标采购工作；安排相应工作经费，为开展评税工作提供经费保障。

　　地税部门：负责提出工作方案并组织实施；负责存量房交易纳税评估工作的业务培训和辅导；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。

　　国土资源部门：完善现有基准地价体系，负责提供本地区的最新基准地价体系成果资料、现有土地价格指数方面的资料或实际土地交易案例，指导制作和颁布土地价格指数。严格执行“先税后证”政策，在办理土地使用权权属登记过程中，对不能提供完税凭证或免税凭证的单位和个人，国土部门一律不予办理相关手续。

　　住建部门：负责提供现有工程造价的相关数据资料；指导和帮助编制我县房地产分类及分类房产建安造价参考表；负责提供现有的间接费用资料，指导编制我县分类房产建安造价间接费用比率表。

　　房产部门：负责提供房产登记基本信息、房产信息化管理方面的成果（电子地图的应用）；提供我县新建房和二手房房屋交易实例信息及市场挂牌交易数据；提供我县房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料；帮助建立可比实例数据库与标准房价格数据库；严格执行“先税后证”政策，在办理房产权属登记时，对不能提供完税证明或免税证明的单位或个人，房产管理部门一律不予办理相关手续。

　　规划部门：负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务、建设工程竣工规划验收信息等。

　　民政部门：负责提供房地产地址信息，包括区域地名、地理信息（街道、小区、幢号、门牌）等。

　　未明确的职责内容由领导小组根据实际情况确定，涉及的相关部门应给予配合。

　　（三）宣传反馈

　　通过电视、广播、报纸、网络等媒体宣传开展存量房交易纳税评估的意义、内容、方法和纳税人的权利义务，营造良好的社会氛围。同时，要定期向领导小组和上级部门汇报工作开展情况，做好阶段性总结，及时反馈出现的问题和情况，协调各方力量，努力解决工作中出现的问题和困难。

　　（四）狠抓落实

　　开展存量房交易纳税评估工作涉及到财政、地税、国土资源、住建、房产、规划等部门，参与人员多，专业性和技术性很强，各部门要服从大局，从全局利益出发；要各司其职，加强协调配合，落实工作责任，保质保量地完成每个阶段的工作，确保存量房交易纳税评估系统于2012年10月1日正式上线运行。

主题词：税收工作方案通知

　　抄送：县委各部门，县人武部。

县人大办，县政协办，县人民法院，县人民检察院。

县工商联。

古丈县人民政府办公室 2012年7月25日印发