GZDR-2014-01007

古政办发〔2014〕30号

古丈县人民政府办公室

关于印发《古丈县物业管理实施细则》的

通知

各乡镇人民政府，县直有关单位：

　　《古丈县物业管理实施细则》已经县十六届人民政府第二十次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　古丈县人民政府办公室

　　                          2014年10月24日

古丈县物业管理实施细则

第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业及其他物业相关人合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《湖南省实施<物业管理条例>办法》(第262号令)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部第165号令)等法律、法规和规章的有关规定及《湘西自治州人民政府办公室关于加强城镇物业管理工作的实施意见》(州政办发〔2014〕14号)文件精神，结合我县实际，制定本实施细则。

　　第二条本县行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本实施细则。

　　第三条县人民政府对辖区内物业管理工作负总责，根据物业管理相关法规和全州物业管理实施细则，制定本辖区内物业管理行业发展规划，出台城镇物业管理政策，扶持物业服务企业健康成长；强化队伍建设和培训，提高物业管理水平；安排专项工作经费，对以社区为主的物业管理补贴纳入本级财政预算；建立物业管理工作联席会议及综合协调、监督管理和矛盾调解等长效机制，实现物业管理全覆盖，全面提升物业管理服务水平；加强乡镇、社区物业管理考评，加大物业管理基础设施投入，完善硬化、净化、绿化、美化、亮化等基础设施建设，推动物业服务社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　县住建局负责全县物业管理活动的监督工作，贯彻落实国家、省、州有关物业管理相关法律法规，研究全县物业管理政策、办法，受理居民投诉，统筹协调矛盾纠纷。

　　县房地产管理局为辖区内物业管理主管部门，认真贯彻国家、省、州有关物业管理法律、法规，草拟辖区内物业管理相关政策、办法，依法依规组织实施；抓好物业服务企业和从业人员资质审核及证件的发放管理，规范物业服务企业管理服务行为，帮助物业服务企业提高管理服务能力；查处物业服务企业违法违规行为；加大棚户区和城中村改造力度，管理和使用好住房维修资金；监督建设单位前期物业服务企业选聘、物业服务用房配置及资料移交；组织辖区内物业服务企业参加物业管理法律法规政策培训，对物业服务企业服务质量进行专项考核，促进物业服务企业提高服务水平；指导、监督成立业主委员会，严格实行业主委员会备案制。

　　县民政局负责将居民小区物业管理纳入社区工作目标管理重要内容，指导社区居委会组织建设，督促社区居委会落实物业管理工作职责，做好便民利民服务负责指导社区进行网格化建设，协助摸清小区院落及居民自建房底子，指导居民业主委员会的组织建设，为居民小区提供全方位服务。

　　县同建同治办公室负责将物业管理工作纳入同建同治考核内容。

　　乡镇人民政府负责辖区内物业管理工作的组织领导和监督管理，指导业主大会、业主委员会的成立和换届。履行属地管理责任，协调处理各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行监督检查和考评。

　　社区居委会负责加强以居民自建房为主的区域物业管理，协助指导业主大会、业主委员会的成立和换届，协调业主委员会、业主与物业服务企业关系，处理各类物业管理纠纷，指导监督商品住宅小区物业服务企业和单位院落自管物业工作。

　　物业服务企业负责加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平；按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务；按照《物业承接查验办法》认真做好物业承接查验相关工作，加强业主入住及物业装饰装修管理；做好管理区域内共用部位、共用设施设备日常管理和维护保养，发现并劝阻违反业主管理规约、城市管理和涉及公共安全有关规定行为，及时向有关部门报告；自觉接受物业管理行政主管部门、乡镇、社区居委会的指导、管理和监督，积极参与社区建设、乡镇管理和国家卫生城市、文明城市等创建活动；处理好与业主委员会、乡镇、社区居委会的关系，化解物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

　　县发改、人社、公安、消防、环保、财政、工商、规划、质监、物价、教育、卫生、审计、司法、地税、供电等部门要根据各自职责负责相关物业管理工作。

　　第四条物业管理坚持政府主导、部门监管、市场运作、以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第五条物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督、指导和管理，受理业主对物业服务企业的投诉。

　　第六条物业管理实行分类实施。

　　(一)商品住宅小区。以专业物业公司管理为主，全面实行物业服务企业专业化、市场化管理。

　　(二)机关事业单位办公楼、厂矿企业工作场所及大院内混居居民小区，采取物业服务企业或单位自行管理方式进行物业管理，逐步向专业化、市场化转型。

　　(三)城镇居民私房较多的老城区、居民自建房和未形成院落(小区)的单项开发房屋，由社区或专业的物业服务企业实施物业管理。通过加大对城镇棚户区和城中村的改造，逐步向专业化、市场化物业管理过渡。

第二章前期物业管理

　　第七条物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

　　第八条本县行政区域内的新建物业须经验收合格后，方可交付使用。物业行政主管部门应自收到竣工验收申请30日内，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门参与新建物业竣工的综合验收工作，落实物业管理情况。

　　已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业主管部门备案。

　　乡镇人民政府确定的物业管理区域，由乡镇人民政府向物业主管部门备案。

　　第九条建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下，通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。

　　第十条经物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　(一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于2万平方米或产权人数少于100人的；

　　(二)公开发布两次招投标公告后，投标物业服务企业均少于3个的。

　　第十一条前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价主管部门规定 。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由物价主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。

　　第十二条建设单位在预(销)售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部分和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件须在销售场所醒目位置公示。

　　第十三条建设单位在预(销)售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式、资质等级、物业服务等级和收费标准等，否则，业主有权拒交物业服务费。

　　第十四条前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

　　第十五条业主依法享有的物业共用部门、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第十六条在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交相关资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。

　　第十七条新建住宅物业，建设单位应按下列标准配置物业管理用房：

　　(一)建筑总面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

　　(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层，低于1层。

　　第十八条物业管理用房包括物业办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。层高不足2.2米，或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积。物业管理用房必须相对集中，具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。

第三章业主、业主大会和业主委员会

　　第十九条房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，职责按照《物业管理条例》的有关规定执行。

　　交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上，物业主管部门应会同开发建设单位和乡镇人民政府(社区)召开首次业主大会。业主大会会议决定事项实行投票表决，住宅业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

　　业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)公用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则；

　　(二)制定和修改管理规约；

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　(五)选聘和解聘物业服务企业；

　　(六)筹集和使用住宅专项维修资金；

　　(七)改变共有部分用途；

　　(八)利用共有部位进行经营以及所得收益的分配与使用。

　　(九)决定本住宅小区内物业管理的重大事项。

　　决定前款第(六)、(七)、(八)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主或业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地乡镇人民政府(社区)、物业主管部门指导协助业主共同决定。

　　第二十一条业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业主管部门办理备案手续。

　　第二十二条业主委员会委员从全体业主中选举产生，业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

　　第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按照相关法律法规处理。

第四章物业管理服务

　　第二十四条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商部门注册所在地物业主管部门申请资质。物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。从业人员应当取得相应职业资格。

　　第二十五条物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、物业管理区域内秩序维护、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容和等级应经物业主管部门审批后报物价主管部门备案，收费标准由物价主管部门核定后报物业主管部门备案。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业主管部门备案。

　　第二十六条物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

　　第二十七条物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

　　第二十八条物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。

　　第二十九条物业小区在无物业服务企业进驻该小区服务，建筑总面积在2万平方米以下的，可采取物业小区业主自治的方式进行管理。在物业主管部门的监督和指导下，由政府提供公益性岗位，社区协助业主自主管理物业小区。

　　第三十条物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

　　物业主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

　　第三十一条物业服务主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

　　(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；

　　(三)车辆停放管理；

　　(四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；

　　(五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　(六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

　　(七)物业服务档案和物业档案资料保管；

　　(八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十二条物业主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章物业的维护与使用

　　第三十三条在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续后，方可改变用途。

　　第三十四条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。闲置车位应向社会公众开放，其收益部分归业主所有。

　　第三十五条物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电、用气应按照居民生活用水、用电、用气价格标准实行。

　　第三十六条建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围承担物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　第三十七条物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

　　第三十八条新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价的3%向物业主管部门指定的账户一次性交存物业质量保修金。物业质量保修金期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门及时退还物业质量保修金。物业保修期限及保修范围参照《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部第80号令)规定执行。

　　第三十九条业主所购置的物业在办理权属初始登记手续前，按照建筑工程造价的4%一次性向物业主管部门指定账户交纳住宅专项维修资金，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　第四十条保障性住房专项维修资金按照保障性住房相关规定执行。

　　第四十一条住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第四十二条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第六章法律责任

　　第四十三条对违反本办法有关规定的，依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部第165号令)、《湖南省实施<物业管理条例>办法》(第262号令)等法律、法规、规章依法予以处罚。

　　第四十四条建设单位违反本办法的规定，不移交有关资料的，由物业主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，依法处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　第四十五条建设单位违反本办法的规定，未按规定交存物业质量保修金的，由物业主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，依法予以处罚。

　　第四十六条建设单位违反本办法的规定，在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并依法处以10万元以上50万元以下的罚款。

　　第四十七条对违反本办法规定的下列行为，由物业主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益的；

　　(三)擅自利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，依法处以1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，依法处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　第四十八条业主以业大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七章附则

　　第四十九条本实施细则自发布之日起施行。

　　第五十条本实施细则由县房地产管理局负责解释。

　　附件：古丈县物业管理工作领导小组名单

附件：

古丈县物业管理工作领导小组名单

　　组长：邓晓东县委副书记、县人民政府县长

　　常务副组长：宋祖林县人民政府副县长

　　副组长：李绍峰副县级干部、县财政局局长

　　郑良武县人民政府办公室主任

　　彭辉县住建局局长

　　成员：向青山县发改局局长

　　张建军县民政局局长

　　张景良县公安局副局长

　　向上县人社局局长

　　向功矿县环保局局长

　　李林华县工商局局长

　　彭明文县质监局局长

　　郑云华县物价局局长

　　舒长茂县卫生局局长

　　龙辉县审计局局长

　　粟长江县司法局局长

　　彭世林县地税局局长

　　匡新辉县电力公司经理

　　黄道书县住建局副局长

　　伍斌县消防大队大队长

　　石立英县规划局局长

　　向邦文县房地产管理局局长

　　物业管理工作领导小组办公室设在县房地产局，向邦文兼任办公室主任。

　　今后，领导小组成员因工作变动需要调整的，报领导小组组长批准后，由领导小组行文，报县政府办公室备案。

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