GZDR—2017—01013

古政办发〔2017〕27号

古丈县人民政府办公室

关于印发《古丈县不动产统一登记相关问题

处理方案》的通知

各镇人民政府，县直有关单位：

《古丈县不动产统一登记相关问题处理方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

古丈县人民政府办公室    

  2017年10月18日      

古丈县不动产统一登记相关问题处理方案

为切实解决我县不动产统一登记工作中遇到的房地产遗留问题，根据相关法律法规和我县实际，特制定本方案。

一、基本原则

坚持以问题为导向，依法依规的原则；坚持尊重历史，实事求是的原则；坚持方便群众，维护稳定的原则；坚持逐步完善，稳步推进的原则。

二、关于房改房、经济适用住房、集资房等有房屋所有权证书无土地使用证书的不动产登记

对于2016年8月30日前进行了房屋所有权登记、交易但没有土地权属证书的房改房、经济适用住房、集资房等，分以下两种情况办理：

(一)房屋所依附的土地有土地使用证，但房屋投影(正射影像)所占土地及专为此栋房屋服务的道路及附属设施用地没有单独的土地使用证，由用地单位牵头，收集并提供相关资料，将房屋投影(正射影像)所占土地及专为此栋房屋服务的道路及附属设施用地从用地单位总用地面积中分割出来，住宅按原用途根据建筑面积分摊到户，其他面积划归原用地单位。交易时，原用地性质为划拨土地的，根据分摊的土地面积，按基准地价的10%补缴土地价款办理出让手续后(出让年限为70年减去房屋建成后已实际使用的年限)，办理不动产登记。

(二)房屋所依附的土地没有办理土地使用权首次登记但土地权属无争议的。

1、用地单位还存在的，由用地单位牵头，收集并提供相关资料，由县不动产登记中心先给用地单位颁发划拨土地使用证，然后将房屋投影(正射影像)所占土地及专为此栋房屋服务的道路及附属设施用地从用地单位总用地面积中分割出来，住宅按原用途根据建筑面积分摊到户，其他面积划归原用地单位。交易时，根据分摊的土地面积，按基准地价的10%补缴土地价款办理出让手续后(出让年限为70年减去房屋建成后已实际使用的年限)，办理不动产登记。

2、用地单位已经改制或撤销的，按房屋投影(正射影像)所占土地及专为此栋房屋服务的道路及附属设施实际使用面积及用途，并依据建筑面积分摊到户，交易时，原用地性质为划拨土地的，根据分摊的土地面积，按基准地价的10%补缴土地价款办理出让手续后(出让年限为70年减去房屋建成后已实际使用的年限)，办理不动产登记。

房改房、经济适用住房、集资房和已经建成并颁发土地分户证书的房地产开发项目，交易时不再征求规划部门意见。

二、2016年8月30日前开发的商品房，已经办理了房屋所有权证，但土地没有进行分摊的，分以下三种情况进行不动产登记

(一)开发商仍然在古丈从事房地产开发的，由县住建部门责成开发商限期办理土地分摊手续。建筑红线超出用地红线但容积率未超出让合同约定的，超出用地红线的土地，权属无争议，且不影响街道、通道的，由县规划部门进行规划调整，并重新办理相关规划手续。交易时，经评估，补缴土地出让价款(价款由开发商负责补缴)。建筑红线未超出用地红线但容积率超出让合同约定的，经评估，补缴土地出让价款差价，然后办理不动产登记土地分摊手续。

(二)开发商已经不在古丈从事房地产开发或原开发资质已经注销，但未进行土地分摊的，由县国土、县房产对此类情况进行开发用地清理，开发用地未进行抵押的，经公告后注销原颁发给房地产开发公司的土地使用证，重新给全体业主颁发总的土地使用证，然后根据以下情况分别办理：

1.建筑红线超出用地红线但容积率未超出让合同约定的，超出用地红线的土地，权属无争议的，且不影响街道、通道的由县规划部门进行规划调整，并重新办理相关规划手续，交易时，经评估，超出用地红线的分摊土地补缴土地出让价款。

2.建筑红线未超出用地红线而容积率超出让合同约定但规划已经验收的，暂时不追缴土地出让价款，直接办理土地分摊手续；开发用地已经抵押的，由住建部门根据原开发公司备案文件，责成原开发公司限期解除抵押，然后按上述两种情况办理。

(三)影响街道、通道的已建成的建筑底层未超出用地审批红线，但房屋二楼或二楼以上挑出用地红线的挑出部分并在2016年8月30日前已办理房屋所有权证的，由县规划部门进行规划调整，并重新办理相关规划手续，但必须注明仅用于本次办理不动产登记，在今后房屋重新拆迁、改建时须退回原用地审批红线范围内，不得再次挑出。这类情形由县国土资源部门按用地审批红线面积进行不动产登记土地分摊手续(房屋所有权证面积不变)，同时要求住户对相关事项进行书面承诺，并在不动产登记证书中进行标注：超出用地红线部分(房屋所有权证面积)按相应规划要求记载并在宗地图上用虚线标明超出部分。

三、关于有房屋产权证书无土地使用证书单体私宅的集体土地不动产登记

(一)土地权属来源合法，房屋所有权证书为1987年以前办理的，根据村、镇及国土所证明，属于村集体土地，并且符合本村村民建房条件的，1987年以前办理的房屋所有权证书可作为权属来源直接办理不动产登记；房屋所有权证书为1987年以后办理的，根据村、镇及国土所证明，属于村集体土地，并且符合本村村民建房条件的，补办集体土地使用权审批手续，然后办理不动产登记。

(二)房屋所有权证书为1987年以后办理，根据村、镇及国土所证明，属于村集体土地，但本人不属于本村村民或不符合本村村民建房条件的，但符合“两违”处置条件的,由县两违办认定并参照相关规定处置后办理不动产登记。

四、关于房屋所有权证书和土地使用权证书齐全，房屋建筑投影线超出用地红线的不动产登记

个人私宅房屋底层未超出用地红线，但房屋二层或二层以上挑出用地红线，分以下几种情况办理：

(一)挑出用地红线部分的土地权属无争议，不影响城镇总体规划，并补办规划手续，按评估价补缴土地出让价款后将超出部分办理不动产登记。

(二)挑出用地红线部分的土地权属无争议，不影响城镇总体规划，但因通行等原因无法将超出部分补办手续的，交易时必须按用地审批红线进行不动产登记，挑出用地审批红线的(部分房屋面积)不予办理不动产登记。

(三)房屋建筑投影超出用地红线的，影响城镇总体规划的不予办理不动产登记。

五、国有出让土地中房屋建筑跨两宗地，但两宗地出让年限不统一或因“两违”补办部分违法用地面积造成出让年限不统一的不动产登记

以出让年限到期晚的为基准，出让年限到期早的补交土地出让价款，年限一致后办理不动产登记。

六、土地使用权性质不一致的不动产登记

房屋建筑跨两宗地，但两宗土地使用权性质不一致或因“两违”补办部分违法用地面积造成土地使用权性质不一致的不动产登记，两宗土地权属来源合法，且在2016年8月30日前建成并通过相关部门验收的，直接办理不动产登记(以验收时间为准)，但不动产登记证中必须标注：不同土地使用权性质宗地范围及面积。

七、办理历史遗留问题的不动产登记

(一)房改房中只有80％产权的不动产登记，由产权人全额补缴20%房屋价款后，在无产权转移的情况下，按原用地性质为划拨土地的，根据分摊的土地面积按基准地价10%补缴土地价款办理出让手续后(出让年限为70年减去房屋建成后已实际使用的年限)办理不动产登记。

(二)铁路房改房办理不动产登记，相关土地手续必须由铁路上级主管部门批准同意后，按照本方案的第一条进行办理不动产登记。

(三)1982年5月前建成使用，无权属纠纷但没有相关手续的历史性国有土地(用房)的不动产登记，凭个人申请和社区证明，县国土资源局现场调查确认后符合城市规划的，在所在社区和县国土资源局门户网站公示15个工作日，无异议后办理其历史性用地(用房)不动产登记。

八、其他

本方案于发文之日起生效，如今后上级出台的相关规定与本方案不一致的，以上级出台的相关规定为准。

                             古丈县人民政府

                       2017年10月18日

抄送：县委各部门，县纪委办公室，县人武部政工科。      

      县人大办，县政协办，县人民法院，县人民检察院。

      县工商联。                                    

古丈县人民政府办公室            2017年10月18日印发