GZDR—2022—01001

古政办发〔2022〕1号

古丈县人民政府办公室

关于印发《古丈县农村住房建设管理办法》的

通 知

各镇人民政府，县直有关单位：

《古丈县农村住房建设管理办法》已经十八届县人民政府第6次常务会讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

古丈县人民政府办公室

2022年1月10日

古丈县农村住房建设管理办法

第一章 总则

第一条 为加快推进乡村振兴,全面实施美丽古丈建设工程,打造秀美宜居新农村，规范农村住房建设活动，对农村建房体量风貌进行有效管控，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《湖南省农村住房建设管理办法》及《湘西土家族苗族自治州农村住房建设管理办法》等要求，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内城镇开发边界外集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建住房及其相关管理监督和服务工作，适用本办法。

第三条 农村住房建设管理应当坚持规划先行、先批后建、一户一宅、节约用地、安全可靠、经济实用、适度集中的原则，尽可能利用旧宅基地、空闲地、废弃地等进行建设，符合耕地、生态、历史文化等保护要求，体现古丈县历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条 镇人民政府应按照属地管理原则，落实农村建房管理的主体责任，选派精干人员负责农村建房管理具体工作，创新农村建房管理机制，建立联合审批管理办法，负责农村住房建设管理、监督服务、执法工作，根据法律法规授权和有关部门的委托，实施村民建房审批、监督、执法。镇人民政府要对农村住房建设管理的人员配备、经费保障给予安排。

自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划、农用地转用审批、规划许可和权属登记等工作的管理监督和服务工作，将农村村民住房建设纳入国土空间规划和村庄规划，并对村庄规划编制提供业务指导和技术服务。

农业农村部门负责农村村民住房建设宅基地管理监督和服务工作，指导闲置宅基地和闲置农房的利用。

住房和城乡建设部门负责农村村民住房建设设计、施工等建筑活动的管理监督和服务工作。免费提供符合地方特色通用图集引导建筑风貌，做好建筑工匠培训发证;制定质量安全监督技术导则，指导镇人民政府落实农村村民住房建设质量安全管理职责。建立村规划建设和农村建房管理信息系统，实施动态全过程监管。

公安机关负责监督指导基层派出所按照“一户一宅”的要求，合法合理实现村民户籍调整请求，保障村民实际建房需求。

财政部门应当将农村村民建房监管服务专项经费和村庄规划编制经费纳入每年度的财政预算，专项经费主要用于保障各镇监管机构运行、开展镇监管人员和农村建筑工匠培训、测量测绘、图集设计、审批服务、质量安全监督、验收备案、综合执法等工作。

林业部门负责对村民建房林用地转用审批工作的监督指导。

交通运输、水利、生态环境、应急等主管部门按照各自职责，做好农村村民住房建设的监督管理和服务工作。

第五条 县人民政府建立村民建房设计、审批、施工、验收、使用全过程管理制度，并委托镇人民政府具体负责辖区内农村村民住房建设的监督管理和服务工作，镇人民政府统一设立联审联办机构，机构应增配1至2名建筑类专业技术人员。联审联办机构全面负责农村村民建房申请审批、技术服务、质量安全监管、验收备案、综合执法等相关工作。

第六条 村民委员会协助镇人民政府开展农村住房建设监督管理服务工作;讨论并制定有农村住房建设自治管理内容的村规民约，村规民约要大力倡导生态文明的理念，反对封建迷信，大力倡导“适用、经济、牢固、美观”的理念，反对盲目攀比、贪大求大、浪费资源的建房行为;指导村民办理农村住房建设审批手续和依法建设住房;开展日常巡查，对村民违法建设行为予以劝阻，及时向镇人民政府报告，并协助开展执法活动。

第二章 规划选址与设计

第七条 全面推进乡村规划落地，重点明确村庄房屋布局，做好旧村改造、空心房整治等工作，统筹布局村庄道路、垃圾污水处理和公共服务设施，突出山水特色和传统村落、传统民居、古树名木保护，塑造乡村风貌、延续乡村历史文脉。

各镇人民政府应当根据上位国土空间规划组织编制本辖区内村庄规划，并按程序报批。经县人民政府批准的村庄规划应向社会公告，由镇人民政府和村民委员会严格组织实施，不得擅自调整和修改。确需调整和修改的，应经过原审批机关批准同意后，按法定程序组织修改报批。科学划定宅基地建设范围和村民集中建房具体范围边界。在国土空间规划、村庄规划获批前，由县自然资源部门会同镇联审联办机构依法依规划定允许村民建房的区域，选取区域应适当集中。村庄规划要简便易行，一经审批，应严格执行。

第八条 农村村民建房，应当符合镇国土空间规划、村庄规划，位于生态保护红线、自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名镇(村)、传统村落等区域内原住居民应按照相关规划、保护要求、管控规则进行住宅建设，位于上述区域核心区内原住居民申请建房的，建房选址和建房图纸选用必须由县规委会研究通过后方可批准实施，新建、修缮的房屋，房屋风貌应与整村风貌保持一致。建房选址应尽量使用原有的宅基地、空闲地和其他未利用地，尽量不占或少占耕地，不挖山填湖、不破坏水系、不砍老树，避开地质灾害隐患点，避开陡坡、冲沟、泛洪区和其他灾害易发地段，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡建房的，应当在镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好规划设计、坡体防护，确保安全。

第九条 镇人民政府可以通过支持供水、供电、供气、道路、通信、污水和垃圾集中处理等配套设施建设，引导村民适度集中建设住房。

第十条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积使用耕地的不超过130平方米，使用荒山荒地的不超过210平方米，使用其他土地的不超过180平方米。使用多种类型土地的，其中占用耕地的最大使用面积不超过130平方米，未占用耕地的最大使用面积不超过180平方米。农村住宅必须采用坡屋顶，不超过3层，首层层高不超过3.6米，其余层高不超过3.3米，若有地下室的，地下室层高不得超过2.2米，不得修建或变相修建超高超大建筑。

第十一条 县人民政府可以采取多种形式，允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，实行宅基地退出补偿机制，谁受益谁补偿，由县人民政府制定补偿标准。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置农房。宅基地确需占用农用地或林地的，由相关部门依法办理审批手续。涉及占用耕地的，依据有关规定落实耕地占补平衡。

第十二条 县人民政府应当通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等方式，增加宅基地供给，保障村民合理的住房建设用地需求。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地或者不能满足宅基地面积标准的地方，镇人民政府可以采取集中统建、多户联建、适当增加层数等措施，保障村民户有所居。

第十三条 禁止以任何名义违法占用耕地建设住房，禁止以任何名义买卖违法占用耕地建设的住房。

第十四条 禁止在下列区域建设住房：

(一)永久基本农田区域;

(二)饮用水水源一级保护区；

(三)一级国家级公益林和一级保护林地；

(四)公路、铁路两侧和机场周边建筑控制区(在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外边缘的间距为：国道不少于20米; 省道不少于15米;县道不少于10米;乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不小于30米。在铁路线路安全保护区范围、机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定);

(五)供水、供电、供气和通信等设施管理范围;

(六)河道、湖泊(水库)和其他水利工程管理范围;

(七)法律、法规禁止建设住房的其他区域。

农村村民建房不得妨碍国防设施、公路、机场、通信、电力、燃气、水利工程等基础设施安全。

第十五条 除依法不得拆除的情形外，村民原址拆旧新建住房的，应当在新房竣工验收合格之日起6个月内拆除超出批准用地面积的原有住房;异地新建住房或者已经享受政府安置的，应当在新房竣工验收合格之日起或入住新房后6个月内拆除原有住房。村民应与镇人民政府签订协议，承诺在规定时间内自行拆除旧房。逾期不拆除的，由镇人民政府依法组织拆除。

第十六条 下列原有宅基地，除依法不得拆除旧房的情形外，集体经济组织应当依法予以收回：

(一)已经异地新建住房的;

(二)已经享受政府安置的;

(三)住房已经灭失且宅基地使用权人已经死亡的;

(四)依法应当收回的其他情形。

第三章 申请与审批

第十七条 农村村民住房建设应当依法办理规划许可、用地审批手续;涉及农用地转用或占用林地的，依法办理审批手续。未经批准，不得建房。

镇人民政府建立农业农村、自然资源、住房和城乡建设等机构联审联办审批机制，根据联审联办机制提出的建议，对农村建房申请进行审批，对于有保护要求的重点镇村民建房审批，应当在审批前征求县自然资源等相关部门的意见。

镇人民政府应在服务大厅设立统一受理窗口，简化农村建房报批手续，提高办事效率。并对村民申请建设住房的受理条件、资料目录、审批程序、审批时限等信息进行公开，并及时公布审批结果。

第十八条 符合下列情形之一的村民，可以以户为单位申请建设住房：

(一)已经另行立户需要建设住房的;

(二)现有住房属于危旧房需要拆除新建、改建的;

(三)现有住房因灾毁需要新建、改建的;

(四)因国家、集体建设需要迁移新建或者因移民搬迁需要新建住房的;

(五)自愿退出原有宅基地到集中居住区新建住房的;

(六)因实施规划或者保护文物、古建筑等原因，原有住房已经被依法处理未予安置的;

(七)依法可以申请建设住房的其他情形。

农村宅基地资格权的具体认定办法，由县人民政府制定实施 。

第十九条 申请建设农村住房，有下列情形之一的，不予批准：

(一)不是本集体经济组织成员的(镇或者县级人民政府组织集中建设住宅的除外);

(二)不符合村庄规划，或者不符合划定的住房建设用地范围要求的;

(三)不符合宅基地选址要求、用地面积标准的;

(四)不符合一户一宅规定的;

(五)原有房屋出售、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的;

(六)已经另行立户，但分户前的宅基地面积超过标准，且超过的面积达到新立户宅基地面积标准的;

(七)所申请的宅基地存在权属争议的;

(八)有违法建设农村住房行为尚未处理结案的;

(九)法律、法规规定不予批准的其他情形。

第二十条 严格执行村规划许可制度，依法落实村建设规划许可制度，严禁未经规划许可进行建设。核发村建设规划许可证，应严格执行村庄规划，并按照国家有关规定，具体明确农房地块位置、建筑面积、建筑高度、建筑风格、外观形象色彩等要求。

村民建设住房，应当向村民委员会提出申请并提供下列资料：

(一)农村宅基地和建房书面申请;

(二)农村宅基地和建房(规划许可)申请表;

(三)农村宅基地使用承诺书;

(四)申请人身份证、户口簿等有关身份证明;

(五)住房工程设计方案或设计图；

(六)法律法规规定的其它材料。

拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

第二十一条 村民委员会接到村民建房申请后，应在3日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况在村民所在小组公示7日。公示无异议或异议不成立的，村民委员会应当在公示期满后5日内签署意见，报镇人民政府审批。没有分设村民小组或者住宅建设申请事项已经统一由村民委员会组织办理的，由村民委员会安排人员到现场查看后召开村民代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民代表会议决定等情况在村委会公示7日。公示无异议或异议不成立的，村民委员会应当在公示期满后5日内签署意见，报镇人民政府审批。

第二十二条 镇人民政府收到村民委员会报送的申请材料后，应当在5日内安排人员到现场核查，并自收到申请材料之旧日起15个工作日内依法作出审批决定。经审查符合条件的，核发村建设规划许可和农村宅基地批准文件;不符合条件的，作出不予批准决定，并书面说明理由。

第二十三条 镇人民政府要建立农村村民建房审批管理台账，定期向县级农业农村、自然资源主管部门备案并接受监督检查。

第二十四条 镇人民政府应当自发放村建设规划许可和农村宅基地批准文件之日起5个工作日内，组织农业农村、自然资源等部门会同村民委员会到现场免费定位放线。

第四章 施工与监管

第二十五条 农村村民建房，必须实行“先设计、后施工”的原则，实行开工申请报告制度和质量安全监督制度。县住房和城乡建设主管部门应当按照有关标准和技术规范要求，根据农村村民不同的建房需求，征集并设计具有地方民族特色的图集，镇人民政府引导农民建房设计，大力推广县住建部门征集设计图集，并给予奖励。

第二十六条 村民建房开工前，必须向镇人民政府提交开工申请报告，并提供以下资料：

(一)农村宅基地批准文件;

(二)村建设规划许可证;

(三)政府免费提供的通用图集或有资质的设计单位出具的图纸(村民在传统村落等有规划和保护、管控要求区域内新建或修缮房屋的，应选用政府提供的通用图集，保持与传统建筑、周边环境相协调;其他区域建房的，原则上也应选用政府提供的通用图集);

(四)施工合同(经主管部门培训合格的农村建筑工匠或者具有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权责义务);

(五)其他相关资料。

第二十七条 镇人民政府在收到开工申请报告后，于7个工作日内作出决定。同时，安排质量安全监管人员到村民建房现场踏勘并进行监督技术交底，达到开工条件的，方可开工建设。供水、供电、供气等单位为村民住宅建设施工现场办理水、电、气等供应或者接入手续时，应当要求建设住宅的村民出示镇人民政府批准建设住宅的文件。未经批准建设住房的，供水、供电、供气单位不得提供用水、用电、用气服务。

新建、改建住房应建设卫生厕所、化粪池等生活污水处理设施，杜绝污水直排等现象发生。

村民在镇政府完成定位放线后1年内未申请开工建设的，应当在期限届满前30日内向原发证单位申请延期，但延期不得超过1年，过期自动失效。

第二十八条 施工过程中，镇人民政府质量安全监管人员应依据相关技术规程及技术导则重点对地基基础、主体结构等环节工程质量和施工安全严格把关。对模板、钢筋、混凝主、砌体结构、木结构等分项分部工程开展监督抽查，形成监督抽查记录，并提供有关咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第二十九条 农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照定位放线位置、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，做好隐蔽工程施工记录，保留完整的施工资料。鼓励购买建筑施工意外伤害保险和工程保险。

第三十条 每项分项分部工程完工后，村民应组织设计人员、建筑工匠或建筑施工企业等相关人员进行自检，做好自检评定记录，评定合格后，方可进行下道工序施工。

第三十一条 村民建设住房，应当使用符合标准的建筑材料、建筑构(配)件和设备，并收集整理完善相关材料合格证明资料或建筑材料复检报告。鼓励使用绿色节能的建筑材料和技术，采用装配式建筑。

第三十二条 建房村民、农村建筑工匠或者建筑施工企业应当及时清运建筑垃圾，不得随意倾倒、抛撒或者堆放。

第三十三条 镇人民政府及其以上的有关部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

(一)要求被检查对象提供有关工程质量和安全的文件档案或资料;

(二)进入被检查的农村村民建房施工现场进行检查;

(三)发现有影响工程质量安全的隐患问题时，责令改正。

第三十四条 建房村民在住房竣工后，应当将竣工验收时间提前告知镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表，核实不合格的，督促村民整改到位。

村民取得镇人民政府出具的农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表后，应及时整理房屋建设相关技术资料，组织施工方、设计方等相关单位及人员进行竣工验收并提前告知镇人民政府，镇人民政府应指派质量安全监管员对房屋竣工验收情况进行监督。

第三十五条 房屋竣工验收合格的，村民应在7日内将相关情况报镇人民政府备案;竣工验收不合格的，村民应当按照相关要求整改到位并再次组织竣工验收。经备案验收合格的农村村民住房办理房地一体不动产证。

第三十六条 县住房和城乡建设主管部门应当建立农村建筑工匠、建筑施工企业管理档案，为农村建筑工匠免费提供专业技能、安全防护知识等培训。

第五章 奖惩和考核

第三十七条 县人民政府对镇人民政府落实本办法情况进行考核，各镇对村民建房情况进行检查。

第三十八条 村民建房存在下列情形的，由县财政部门列入预算，给予适当奖励或补助：

(一)自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域内原住居民村民自愿退出原有宅基地到集中居住区新建住房。

(二)使用绿色节能的建筑材料和技术，采用装配式建筑。

(三)为保护国家、集体利益而使自身建房利益受损的。具体奖励、补助办法由县人民政府制定。

第三十九条 违反本办法规定，村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设农村住房的，由县人民政府农业农村主管部门或者其委托的镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上建设的住房;逾期不拆除的，依法强制拆除，费用由违法者承担。

村民未依法取得村建设规划许可证或者未按照村建设规划许可证的规定建设住房的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，依法组织拆除。

第四十条 县有关部门和各镇应当畅通农村村民违章建房举报渠道，公开举报方式，接到举报后需依法处理，镇人民政府建立动态巡查制度，加强日常管理，及时发现制止和查处违法行为，对镇工作人员违反本办法玩忽职守、行私舞弊的，依法查处。

第六章 附则

第四十一条 本办法由县人民政府及相关部门负责解释。

第四十二条 城镇开发边界线内的集体土地上村民建房由镇人民政府另行制定管理办法。

第四十三条 本办法自公布之日起施行。

抄送：县委各部门，县纪委监委办公室，县人武部政工科。

县人大常委会办公室，县政协办公室，县监察委员会，

县人民法院，县人民检察院,县工商联。

古丈县人民政府办公室                       2022年1月10日印发

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